Tasaciones inmobiliarias en Arteixo


Obtener tasación inmobiliaria en ARTEIXO

Hoy en día para comprar o vender una vivienda en ARTEIXO es muy habitual y recomendable solicitar una tasación inmobiliaria para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara a  pedir una hipoteca.

Solicitar tasación inmobiliaria


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¿Qué es una tasación inmobiliaria?

La tasación inmobiliaria es una valoración en euros al día de la fecha, realizada por un especialista en el mercado inmobiliario que puede servir a diversos fines: información para efectuar una transacción comercial, para solicitud de un préstamo hipotecario, presentación en un proceso judicial o procedimiento administrativo…

La tasación de una vivienda es necesaria hoy en día para comprar o vender una vivienda de ARTEIXO: sirve para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara a pedir una hipoteca al banco. El tasador se fija en una serie de características esenciales como la ubicación del inmueble, la situación jurídica o el estado del inmueble.

En sentido estricto, una tasación no es más que una evaluación del precio de algo. Cuando algo se tasa, lo que se pretende es averiguar cuál es su valor. Una tasación inmobiliaria consistirá, por lo tanto, en establecer el precio de un bien inmueble de ARTEIXO. Y en caso de que este bien inmueble sea objeto de hipoteca recibirá el nombre de tasación hipotecaria.

Como podrás imaginar, dada la importancia y repercusión que puede tener este informe en la finanzas personales del comprador, la tasación debe ser realizado por un profesional.


Partes de la tasación inmobiliaria

La tasación de un inmueble de ARTEIXO consta de dos partes diferenciadas:

El Informe de Tasación, que recoge la identificación del bien con las características más importantes del mismo, tales como la localización, situación urbanística, descripción física, parámetros de mercado relevantes que le afecten, servidumbres existentes, arrendamientos, situación jurídica, etc… Incluye también el método de valoración empleado y, finalmente, el valor de tasación en euros al día de la fecha.

El Certificado de Tasación, que consta de su correspondiente informe, según se describe en el punto anterior, y de un documento que, como su nombre indica, “certifica” el valor de tasación del bien conforme a las exigencias del RD 1289/1991 de 2 de agosto y la Orden de 30 de noviembre de 1994, que regula las normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Dicho certificado debe estar avalado por una Sociedad de tasación que cumpla todos los requisitos de la legislación vigente.

El certificado tiene un plazo de validez de seis meses a contar desde el día de la emisión del mismo y su utilidad se justifica, por ejemplo, en el caso de solicitud de un préstamo hipotecario contra el inmueble.

Para realizar tanto el Informe de Tasación como el Certificado de Tasación se deberá facilitar:

  • El acceso al inmueble al tasador.
  • La escritura del título de propiedad o, en su defecto, nota registral.
  • Un plano de la planta del inmueble, si ello es posible.
  • Formalizar el encargo según la Hoja de Encargo tipo.
  • En su caso, contratos de arrendamiento, actualizaciones y último recibo de renta.

¿Cómo se realizan las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO?

A continuación le explicamos en qué se fija un tasador para valorar una casa y cómo se hace la tasación. Los factores que más influyen para determinar el valor son: la ubicación, la superficie, la iluminación, el estado de conservación o la distribución de la vivienda.

Cuando se solicita una tasación por un particular o una empresa, la tasadora envía un presupuesto al cliente y si se llega a un acuerdo con el solicitante se comienza a trabajar. El tasador lo primero que hace es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad de ARTEIXO para comprobar que la información facilitada por el interesado es igual que la información que hay registrada. Además, solicita una copia de la escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el ayuntamiento correspondiente

¿En qué se fija un tasador para valorar la vivienda?

Factores a tener en cuenta a la hora de hacer una tasación inmobiliaria de un inmueble de ARTEIXO:

– Estado del edificio: si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. El tasador también se fija en si el edificio ha pasado la inspección técnica de los edificios (ite) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc.

– Ubicación de la vivienda: es esencial para vender o comprar una vivienda. Si la casa está ubicada en una buena zona de ARTEIXO se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse. Si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento nocturno aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrará el ruido.

– Superficie: es importante este factor aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena o no.

– Iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. No es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. Un piso con mucha luz natural tendrá una mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas.

– Distribución: el tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no. A veces tienes pisos grandes y buenos pero con pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribución.

– Ascensor y buenas ventanas: cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventas de climalit, con lo que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. Que el edificio cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador.

Hay cuatro cuestiones fundamentales que son los pilares de las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO:

  • Identificar lo que se debe tasar. Es esencial tener delimitada físicamente la vivienda que se valora y su ubicación geográfica, mediante una dirección exacta.
  • Situación urbanística: Podríamos encontrar situaciones que afecten al valor, como que hubiese restricciones al uso a causa de calificaciones del suelo que no permitan o limiten el aprovechamiento como vivienda, leyes de carreteras, de costas, servidumbres ferroviarias, zonas verdes, catalogaciones histórico-artísticas…. Y todo eso, en caso de existir puede tener una incidencia muy importante en el valor, hasta el punto de poder llegar a anularlo. En el caso de viviendas en construcción o recientemente finalizadas, también será necesario disponer de la correspondiente licencia municipal de edificación que ampare lo que se está valorando.
  • Situación jurídica: Se necesita un documento legal que permita comprobar el estado de dominio de la vivienda, y si tiene cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, algún tipo de protección…) que limiten las posibilidades de aprovechamiento físico o económico de la vivienda. Por ejemplo, si sobre la terraza de un ático se tiene la plena propiedad o únicamente el derecho de uso, o si sobre esa terraza existe escriturada una servidumbre de paso o instalación de elementos comunitarios, que probablemente tendrá una influencia muy directa en el valor por el que se podría vender la vivienda.
  • Estado de ocupación: Se debe conocer si la vivienda que se tasa está ocupada por la propiedad o por persona física o jurídica distinta, y en ese caso, en qué condiciones.

Pero además, el tasador debe comprobar las características físicas de la vivienda:

  • Características del entorno: similitudes y diferencias del edificio con los de su entorno, cercanía de dotaciones públicas, comunicaciones, etc.
  • Características del edificio en el que se encuentra la vivienda: antigüedad y conservación general, accesibilidad y estado de los accesos, zonas ajardinadas privadas, piscina, conserje, vigilancia, salas comunitarias especializadas u otros servicios, patologías constructivas visibles…
  • Características de la vivienda que se valora: superficie, número de habitaciones, baños o aseos, ubicación en el edificio, espacios anejos vinculados, conservación de los diferentes elementos, orientación, luminosidad, eficiencia energética, calidades de los acabados, instalaciones…).
  • Características del segmento del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda (oferta y demanda para viviendas de características similares, precios…).

Hay 4 aspectos principales que se deben considerar a la hora de hacer tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO:

  • La ubicación del inmueble. Se debe estudiar si se accede fácilmente al transporte público, si hay establecimientos comerciales cerca, etc.
  • El tipo de vivienda. Como podrás imaginar, no es lo mismo un chalet que un piso y, en el caso de los pisos, no es lo mismo un cuarto que un bajo, por ejemplo. Así mismo, se anotará si hay zonas comunes, si se ha realizado alguna reforma, etc.
  • La superficie. Esto también es bastante obvio, ¿verdad? Cuanto más grande sea, mayor será su valor.
  • La antigüedad. Se ha de consultar la antigüedad de la vivienda y, si procede, su estado actual y la calidad de los materiales de construcción.

Una vez que se han estudiado estos factores el tasador debe buscar testigos, que no son más que viviendas con características similares a los de la que se está tasando. Así podrá saber cuál es el precio aproximado de la vivienda.

No obstante, importante tener en cuenta que no se puede establecer una tasación inmobiliaria solo en función del precio de otros inmuebles. Así que, tras la evaluación y la búsqueda de testigos, el tasador debe introducir los datos recopilados en un programa que, valorando toda la información, generará el informe final.

Tras haberse realizado el informe, el tasador procederá a comprobar que los datos son correctos y que cumplen lo establecido en el Catastro Inmobiliario. En otras palabras, que se ajusta a lo regulado en el registro de bienes inmuebles según sus características, ubicación, etc.

Una vez verificado, el informe es entregado al cliente, que se encargará de llevarlo al banco para iniciar los trámites de la hipoteca.


¿Cómo fija el tasador el valor de la vivienda?

El tasador analiza el mercado de viviendas a la venta que hay en el entorno de la vivienda a tasar. Busca pisos en venta en ARTEIXO para llamar, hacer una simulación de compra, y así enterarse de las características de la casa y del precio al que se vende. Va haciendo un muestreo del mercado más comparable y anota diferentes ofertas de manera que luego tiene material suficiente para fijar el valor de la casa.

Una vez que se tiene contemplado el valor de la vivienda, el tasador prepara el informe al que incluye todo tipo de referencias municipales. Firma la tasación digitalmente y se lo envía a la tasadora para que revise que está todo correcto.

El valor de la vivienda de ARTEIXO no es sólo uno y todo depende del tipo de activo y de la finalidad de la valoración. Por ejemplo, si el fin es para que el banco conceda la hipoteca, uno de los métodos de cálculo más habituales es el de comparación del inmueble con otros de similares características en esa zona.

Otro método es el de valor de mercado por actualización de las rentas: Si la vivienda está alquilada, se deberá calcular el valor actual de todas las rentas esperadas en función del contrato de arrendamiento existente.

Valor máximo legal: Se aplica a las viviendas con algún tipo de protección oficial, y se establece por la Administración mediante unas tablas actualizadas anualmente, que asignan un valor máximo de venta por m² útil a cada inmueble en base al nivel que se le asigna a la vivienda en el Expediente de Calificación de Protección Oficial.

Valor técnico: el coste de reemplazamiento, que especifica lo que costaría reemplazar la vivienda por otra de idénticas características y condiciones. Es el que se utiliza básicamente para el cálculo de los seguros al constituir una hipoteca.


¿Qué controles pasan las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO?

Las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO no sólo están firmadas por el técnico, sino que debe estar validada por el Banco de España. El departamento de control que da el visto bueno final al informe de valoración cuenta con herramientas apoyadas en información de grandes bases de datos generadas por la actividad de la empresa.


¿Para qué sirven las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO?

Nuestras propiedades pueden ser valoradas por un experto para determinar su valor de mercado, ya sea con fines comerciales como una compra-venta, para reparto entre herederos, por divorcios o separaciones matrimoniales, constitución o disolución de sociedades mercantiles, liquidación de impuestos, etc.

Las valoraciones hipotecarias tienen como finalidad la obtención de hipotecas, por lo tanto, sólo pueden realizarlas las Sociedades de Tasación, entidades reconocidas por el Banco de España.

El resto de valoraciones, las puede realizar cualquier técnico cualificado. Normalmente serán arquitectos y arquitectos técnicos (en el caso de viviendas, oficinas, locales y solares), ingenieros industriales (naves industriales) e ingenieros agrónomos (suelo rústico).

Las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO comienzan con la visita de un técnico cualificado al inmueble objeto de tasación. Tras la visita al inmueble y la toma de datos, el tasador utilizará programas informáticos específicos para calcular el valor de mercado del inmueble.


¿Qué comprobaciones debe llevar a cabo el tasador?

Lo primero es determinar la superficie total construida de la vivienda o local de ARTEIXO, teniendo en cuenta la superficie útil más la superficie que ocupan los tabiques, las fachadas y las paredes medianeras.

Posteriormente debe verificar el estado de conservación del inmueble, las reformas que se han realizado, la calidad de los acabados, las instalaciones, la orientación, los posibles daños o patologías observados, así como las zonas comunes (existencia de ascensor, terraza comunitaria, etc.).

El último paso es hacer un estudio de mercado de la zona teniendo en cuenta la evolución actual del mercado inmobiliario en ARTEIXO y cómo afecta al inmueble objeto de la tasación.

Las valoraciones de los solares no difieren mucho del resto de inmuebles. Se medirá su superficie y se determinará su valor en función de la edificabilidad (la superficie máxima edificable en el solar) y el valor unitario de mercado de la vivienda nueva.

Los terrenos rústicos se valorarán en función de su aprovechamiento, es decir, según el tipo de cultivo, instalaciones de regadío existentes, topografía, etc.


¿Debe mostrarse al tasador la referencia catastral y la escritura de propiedad del inmueble?

La referencia catastral es como el DNI de una persona o el CIF de una sociedad mercantil, y nos permite identificar correctamente el inmueble.

Respecto a la escritura de propiedad, permite identificar a los propietarios actuales, la superficie registrada, la proporción de zonas comunes del edificio, las servidumbres, los linderos, etc. Debe tenerse en cuenta que las superficies que figuran en las escrituras de propiedad suelen ser superficies útiles y por lo tanto no válidas para una tasación, pues en éstas se tiene en cuenta la superficie construida. Además, debe diferenciarse entre superficies cerradas y superficies exteriores de terrazas o patios, pues no tienen el mismo valor.

Por lo tanto, la referencia catastral y la escritura de propiedad, son documentos necesarios para la valoración de un inmueble de ARTEIXO.


¿Resulta aconsejable orientarse en los precios de venta de las viviendas de los vecinos?

No. Cuando una persona desea vender su vivienda o local de ARTEIXO está condicionado por muchos factores externos: la necesidad de obtener dinero rápido para afrontar deudas, el cansancio generado tras varios meses de recibir visitas en su vivienda, la necesidad de vender pronto por un posible traslado profesional o por la inmediata compra de otra vivienda…

Todas estas cuestiones acaban influyendo en el vendedor, de modo que los precios de venta rara vez son los valores reales de mercado.

Además, no hay dos viviendas o locales iguales, por lo que establecer un precio de venta por simple comparación suele llevarnos a errores importantes.

Por otra parte, el mercado inmobiliario actual es muy volátil y las tendencias están cambiando constantemente. Sólo un profesional con experiencia podrá determinar el verdadero valor del inmueble de ARTEIXO.


¿Qué vigencia tienen las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO?

Dada la evolución actual del mercado inmobiliario ninguna tasación tiene una validez más allá de los seis meses, pues el precio puede variar en ese tiempo.


¿Cuánto cuesta una tasación inmobiliaria?

El precio de las tasaciones inmobiliarias en ARTEIXO pueden variar:

  • 100€ es el precio más barato
  • 276€ es el precio medio
  • 450€ es el precio más alto

Estos precios son orientativos y son una media obtenida de más de 3.000 tasaciones y presupuestos.


 

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